Les concubins, c’est-à-dire les couples ni mariés ni pacsés, sont soumis au régime de la séparation de biens. Le plus souvent, l’acquisition d’un logement à deux s’inscrit dans le cadre de l’indivision où chacun est propriétaire à hauteur de son apport. Il est important d’inscrire la quote-part de chacun dans l’acte d’achat, faute de quoi le bien est réputé appartenir à part égale aux deux parties.
Pour éviter l’indivision, il est possible d’Insérer une clause de tontine dans un acte d'achat. Après tout éventuel changement de situation, le bien revient entièrement à l'un des deux propriétaires.En cas de décès, elle garantit au survivant la propriété de la totalité du bien. L’ajout de cette clause est possible selon deux conditions :
- les deux propriétaires doivent participer au financement du logement
- les deux conjoints doivent avoir une espérance de vie similaire pour éviter tout abus de faiblesse.
Les couples mariés sans contrat sont automatiquement soumis au régime légal dit de la “ communauté réduite aux acquêts “. Dès lors, les biens achetés pendant le mariage sont réputés appartenir à la communauté des époux. C’est pourquoi, si un des époux fait l’acquisition d’un bien immobilier sur ses fonds propres, il doit impérativement faire préciser dans l’acte d’achat que le bien acheté lui appartient en propre par une déclaration dite “ d’emploi “ ou de “ remploi “. Si le couple a opté pour le régime de séparation de biens, chacun des conjoints est propriétaire des biens acquis avant le mariage et de ceux achetés ou reçus pendant. Notez que, si dans cette situation, le couple fait le choix d’acquérir un bien à deux, celui-ci est soumis au régime de l'indivision.
Depuis 2007, les partenaires de pacs (pacte civil de solidarité) sont automatiquement soumis à un régime équivalent à celui de la séparation de biens. Par conséquent, si le logement est acheté par l’un des partenaires, il lui appartient personnellement. Si le couple achète son logement ensemble, celui-ci sera soumis au régime de l’indivision avec un droit de propriété proportionnel à l’apport de chacun.
Crédit immobilier : les solutions pour emprunter à deux
Prêter aux couples est synonyme de plus de sécurité pour les établissements bancaires : plus de revenus, meilleur apport, risque réparti sur les conjoints. En outre, un jeune couple a souvent des projets et une vision de plus long terme qui peut l’amener à mettre en place des solutions d’épargne et de placements.
Si vous souhaitez acheter un logement en tant que concubins, sachez que souscrire deux prêts séparés pour un bien est possible, mais rare dans la pratique puisque les banques préfèrent lorsqu'un co-emprunteur est engagé par le même crédit. En effet, cela simplifie la gestion des dossiers, réduit les risques de défaut de remboursement, ce qui augmente les chances d’accord de prêt.
Après une séparation, le logement acheté en commun est souvent vendu et le prêt remboursé par anticipation. Attention, tant que la vente n’est pas effective, les ex-conjoints restent redevables du montant restant dû sur leur emprunt.
Séparation, décès : que se passe-t-il pour le bien ?
Que vous soyez mariés, pacsés ou uniquement en concubinage, les règles légales ne seront pas les mêmes en cas d'héritage, de séparation ou de décès.
Si les concubins se séparent, ils peuvent s’entendre sur l’avenir du bien acheté en indivision. Dans le cadre d’un règlement à l’amiable, l’un peut racheter la quote-part de l’autre par exemple. Il est également possible de revendre le logement, en répartissant le fruit de la vente selon les modalités de l’indivision. Si les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord, la justice peut intervenir pour trancher le litige. Cette alternative s’applique aussi aux biens achetés en indivision par les partenaires Pacsés.
En cas de décès, le concubin survivant reste propriétaire à hauteur de sa contribution mais la quote-part du conjoint décédé revient à ses héritiers. Ainsi, le concubin peut se retrouver dans une nouvelle indivision avec les enfants du défunt. Pour éviter des situations difficiles, il est recommandé de s’organiser et de rédiger un testament, les concubins peuvent alors léguer leur quote-part à l’autre. Dans le cadre d’une tontine, le conjoint survivant devient obligatoirement propriétaire de la totalité du bien.
Pour les couples mariés sous le régime de la communauté de biens, chacun a droit à la moitié de la valeur du logement en cas de séparation, et ce peu importe la contribution de chacun dans l’achat. Si le couple n'achète pas à parts égales (60/40 par exemple), il est impératif de le préciser dans l'acte de vente afin que chacun puisse récupérer sa quote-part en cas de revente du logement.